观点网事情要从两个月前说起。

彼时，上海黄浦城市更新建设发展有限公司将两家公司的股权及相关债权挂上了交易台，其中包括了上海新乔东企业发展有限公司90%股权及相关债权、上海新淞原企业发展有限公司100%股权及相关债权。

(资料图)

值得注意的是，新乔东、新淞原两家企业所涉及土地资产各有来头。

新乔东旗下囊括了上海黄浦区境中东部小东门街道258-01、258-02、258-03、258-05、260A-01、260B-01，以及地下空间258-04、258-06地块；新淞原涉及的资产则同样位于黄浦区，具体包括了半淞园路街道F02-01地块及F02-09地下空间地块。

具体来看，新乔东手里的土地均聚集在黄浦区最大的城市更新项目之一，即乔家路地块A片区，而据该片区的设计方案来看，地块项目或会推出市中心联排＋别墅产品，价值则不言而喻；新淞原的资产则坐落于半淞园路街道，相较于乔家路片区，该板块地段较新，且毗邻上海当代艺术馆。

从地理位置来看，黄浦区域出现了两宗具备竞争力的土地资产，在绿城、华润、保利项目的环绕下，新乔东、新淞原项目花落谁家，市场也提起了兴趣。

直至两个月后，交易结果终于出炉，中国绿发旗下鲁能集团参与竞标，并以底价132.9亿元竞得新乔东、新淞原项目公司股权。

也就是说，鲁能以间接形式一口气抄底了沪上两幅豪宅地块。

重组前后

鲁能进入上海布局地产业务其实已超过了12年。

将时间线向回拉，2011年鲁能还处在重组初期的漩涡中，这家从90年代便涉足地产业务的老牌企业，亟须在市场阵营中寻找到一方合适的位置。踏足上海是基于填补除去北京、三亚、重庆、济南等城市的市场空白，选择在恰当时机进行抄底，完成上海市场的第一步棋。

彼时，在经过一年左右蛰伏后，2012年9月，鲁能集团寻得“帮手”上海电力(600021)，打败了海航集团，以20.5亿元底价摘得位于上海陆家嘴(600663)黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块，成为该年上海总价和楼面地价双料“地王”。

这一次落子奠定了鲁能在上海布局的基本原则：地理位置。

当谈起E18单元1-12地块时，市场总会与新鸿基地产、海航控股(600221)、绿城所拿下的相邻地块做对比。

最早于2005年，新鸿基地产以31.85亿元总价摘下位于潍坊西路、浦明路的潍坊新村街道E18单元A地块，彼时楼板价已突破了2万元。再后来，这宗地块上建起了单价最高曾达到26万元/平方米的滨江凯旋门项目。

四年之后，海航控股以18.24亿元总价竞得黄浦江E18单元1-10商办用地，成交楼板价达到3.64万元/平方米；保利地产(600048)也拿下了E18单元1-8商办用地，总价达到了30.05亿元；2010年，绿地摘得E18单元9-3住宅地块，楼板价达到3.55万元/平方米。

自此，黄浦江沿岸综合开发E18单元成为了陆家嘴“高价地”代名词，鲁能所获的E18单元1-12地块也不例外。

建设之初，该地块便规划确定建成“上海JW万豪侯爵酒店”项目，经过长达7年建设后，JW万豪侯爵酒店于2019年正式建成。

拿下陆家嘴高价地块后，鲁能并没有停止在上海的布局进程。

2013年，鲁能又接到了一项“地标”性项目改造业务-改造华东电力大楼。彼时，该大楼的物业权连同相邻的上海市电力工业局整体转交鲁能进行功能更新；2015年，华东电力大楼改造计划正式出炉，延续鲁能在JW万豪侯爵酒店的改造思路，华东电力大楼同样拟改造为星级酒店——坐落于南京东路外滩的上海艾迪逊酒店。

黄浦布局

说来也巧，上海艾迪逊酒店这座坐落于黄浦，被鲁能当作入主上海市场的第二家酒店项目，恰好见证了鲁能这座命途多舛航船的重组历史。

拿下华东电力大楼改造项目同年，鲁能才经历一次重组失败，但地产业务仍持续增长。

至2016年，鲁能集团房地产业务已实现了646.7亿元的销售额，较2015年增长了193%。也就是在这一年，鲁能又一次拾起重组剧本，并在年底通过了深交所审核，此次重组标的包括5家公司的相关股权，总资产评估值91.11亿元。

最终，广宇发展(000537)于2017年11月以股份支付方式购买控股股东鲁能的标的项目，交易完成后，广宇发展成为鲁能整合及发展集团内住宅类房地产开发业务为主的地产业务平台，并在后期完成了上市操作。

完成借壳上市后，鲁能地产业务销售额却在逐步下降。直至2020年三月，一则关于国家电网巡视整改进展情况的通报在市场传开，而后国家电网也迅速表态，退出传统制造业和房地产业务。

值得注意的是，国家电网旗下地产业务大头主要集中在鲁能，这也代表着，鲁能即将迎来一场大考。

2020年8月，鲁能100%股权正式转划至中国绿发，并进一步针对鲁能手头项目、土储进行梳理调整，上海艾迪逊酒店便是其中之一。

就在鲁能摘得黄浦区豪宅地块前一周，上海艾迪逊酒店这座“地标式”项目通过了中国绿发的节能改造，正式成为全国首个城市更新碳中和酒店。

完成上海艾迪逊酒店改造后，进一步加深了鲁能对于黄浦区的熟悉程度，这也为最新拿下的地块打下了基础。

鲁能拿下的两家企业中，新淞原所开发地块均聚集在半淞园路街道，东至半淞园路、南至南车站路、西至中山南路、北至苗江路。作为世博滨江板块内自带住宅属性的地块，地理位置不仅靠近南浦大桥，同时也进入了黄浦区的核心区域。

资料显示，该地块出让土地面积共计3.18万平方米，出让地块规划用地性质为住宅、商业，其中，F02-01地块为住宅用地，容积率为2.89、建筑高度100米，住宅套数610套。

有市场声音表示，该地块或将建造江景高层住宅项目。另据观点新媒体查询资料，F02-01地块相邻地铁四号线，周边囊括大同中学、上外黄浦外国语小学、南浦大桥等配套设施。

另一边，新乔东旗下地块在地理位置上更具优势，作为乔家路地块A片区内的土地，周边配套设施可谓“十全十美”，不仅覆盖了BFC外滩金融中心、豫园商圈，还聚集了上海市光明小学、上海市尚文中学等教育设施。

此外，周边项目已汇集了绿城黄浦湾、华润外滩九里、融创外滩壹号院、复地雅园、璞玉ONE等高价住宅项目。

作为黄浦区最大的城市更新项目之一，丰富的周边配套与众多房企的进驻项目，已经侧面说明了乔家路片区的重要性。

该片区总开发体量超过33万平方米，鲁能拿到的部分则位于蓬莱路与光启路东南之间，根据已公布的地块规划，或许将扩展联排、别墅、小高层、低层多种类型的住宅类。值得关注的是，该地块内含商业的楼面价已经接近12万元/平方米，销售售单价或接近20万元。

对于鲁能来说，以133亿元再次出现在上海地产市场中，一方面有助于巩固本身的地产业务，刷新在沪上的存在度；另一方面或许也证明，经历重组后的鲁能并未消失在地产界，而是以另一种形式完成了回归。